Investissement locatif : bien calculer sa rentabilité

Comment calculer la rentabilité de son investissement immobilier ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, il y a fort à parier que vous entendrez parler de rentabilité locative par les professionnels qui vous entourent. Mais à quoi correspond la rentabilité locative ? En quoi est-elle utile et surtout, comment la calculer ?

Rentabilité locative : définition

La rentabilité locative d’un investissement permet de déterminer l’intérêt de celui-ci. Aussi, plus elle est élevée, plus l’investissement locatif est intéressant. Deux acteurs de l‘immobilier et du crédit vont vous parler de rentabilité pour votre investissement immobilier : le promoteur et le banquier.

Le premier a pour ambition de vous vendre un ou plusieurs appartements et de s’assurer que vous faites le bon choix selon votre objectif. Dès lors que vous lui annoncez qu’il s’agit d’un investissement locatif, ce promoteur va vous donner les meilleurs arguments pour acheter. Et parmi ceux-ci, on retrouve naturellement le rendement locatif.

Le banquier, quant à lui, va vous octroyer un crédit s’il considère que le risque est maîtrisé. Lui aussi va donc rapidement faire un calcul de rentabilité pour votre investissement locatif. Il doit veiller à ce que cette acquisition vous permette de préparer l’avenir de la meilleure manière.

Calcul de rentabilité d’investissement locatif : comment ça marche ?

Il existe plusieurs calculs, le plus simple étant celui de la rentabilité brute. C’est d’ailleurs celui qui est, en premier lieu, réalisé par les promoteurs et les banquiers.

La rentabilité brute

L’objectif est ici de prendre en compte les loyers et de les rapporter au coût d’acquisition. Prenons un exemple simple. Vous avez acheté un bien immobilier à 150 000 €. Vous avez fixé votre loyer à 600 €. Vous devez effectuer le calcul suivant : loyer annuel / prix d’achat x 100. La rentabilité locative de votre bien atteint : 4,80 %.

Cela vous donne une première idée de la rentabilité de votre investissement locatif. Est-ce un bon taux ? Oui, 4,80 %, c’est correct dans l’absolu. Mais, cela dépend en réalité du lieu de votre investissement. Le rendement locatif se situe en général entre 3 et 4 % à Paris voire un peu plus en province.

La rentabilité nette

Ce calcul permet d’avoir une vision plus précise. En effet, elle ne tient plus seulement compte du loyer annuel et du prix d’achat, elle prend en considération les charges liées à votre investissement locatif.

Aussi, cette fois, vous prenez en compte :
– les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt ;
– la taxe foncière ;
– les charges non récupérables ;
– l’assurance PNO (propriétaire non occupant) ;
– l’assurance loyers impayés ;
– les frais de gestion éventuels ;
– les frais d’entretien ;
– etc.

Imaginons que vos charges s’élèvent à 2 000 € par an. Le calcul de rentabilité de votre investissement locatif est le suivant : (loyer annuel – charges) / prix d’achat x 100. Ici, le rendement locatif net s’élève à 3,46 %.

La rentabilité nette-nette

Ce dernier calcul de rentabilité d’investissement immobilier tient compte des impôts fonciers qui s’ajoutent aux charges. Imaginons que ceux-ci s’élèvent à 1 000 €, la rentabilité de votre investissement sera de 2,8 %.