Dispositif de défiscalisation immobilière : Pinel, LMNP, prêts aidés

Vous voilà prêt à investir dans l’immobilier mais vous vous sentez perdu parmi tous les programmes de défiscalisation. Nous vous détaillons différents dispositifs afin de savoir comment profiter au mieux d’une réduction d’impôts.

2 dispositifs pour la location meublée non professionnelle

Le dispositif le plus connu est sans doute la Loi Pinel qui concerne l’achat dans le neuf en vue de le proposer à la location durant au moins 6 ans.

Il existe aussi le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui consiste à mettre à disposition un logement constituant la résidence principale ou secondaire du locataire disposant de meubles et équipements fournis par le propriétaire et nécessaires à la vie quotidienne du locataire à son entrée dans les lieux.

Alors que les loyers d’une location vide sont des « revenus fonciers », les loyers d’une location meublée sont « des bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). La fiscalité LMNP est donc différente.

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) a le choix entre de 2 options :

• le régime fiscal micro-BIC : abattement fiscal de 50% des revenus locatifs meublés.
• le régime fiscal réel qui permet de décompter le montant réel des charges ainsi que les amortissements (mobilier et immobilier) des recettes locatives.

Ce type de location meublée peut être géré seul mais également via un gestionnaire, en achetant un bien dans une résidence services (seniors, étudiants, tourisme…). Un bail commercial est alors signé avec le gestionnaire de la résidence qui en assure la gestion complète. Il verse les loyers au propriétaire, que le logement soit vide ou occupé, ce qui écarte les éventuels risques de vacance locative ou de loyers impayés !
Ce dispositif permet de récupérer la TVA à hauteur de 20% (sous réserve de conserver le bien pendant 20 ans) et percevoir des loyers non imposés durant 20 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard est également destiné au statut LMNP, pour un bien neuf dans une résidence de services. Dans ce cas, vous vous engagez à conserver le bien pendant 9 ans minimum. Vous pourrez également prétendre à :

• Une récupération de la TVA à 20%
• Une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix d’achat. Vous devrez cependant respecter une limite de 300 000€ d’acquisition répartie sur 9 ans pour une limite de 33 000€ de réduction d’impôt.

Dans les deux cas, vous signez un bail auprès de la société en charge de la résidence et n’avez pas à vous occuper des loyers impayés ou de trouver de nouveaux locataires.

La loi Malraux, idéale pour un projet immobilier dans un centre historique

Si vous préférez investir dans un bien nécessitant certains travaux, la loi Malraux est certainement une solution à considérer. Son objectif est de favoriser la restauration de biens proches ou au cœur de quartiers historiques, tout en respectant un cahier des charges des architectes des bâtiments de France. Vous devez par ailleurs vous engager à louer le bien en tant que résidence principale au locataire pendant une durée minimale de 9 ans.

Selon la zone et situation géographique du bien, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts comprise entre 22% et 30% des dépenses liées à la rénovation. Il y a cependant une limite de 100 000 euros de travaux par an, durant 4 ans d’imposition maximum. Vous pourrez également déduire les frais et charges de vos revenus fonciers.

N’oubliez pas les prêts aidés !

Outre ces dispositifs de défiscalisation, sachez qu’il existe différents prêts aidés comme :

• Le Prêt à Taux Zéro : destiné aux primo-accédants, vous êtes « exonéré » des intérêts d’emprunts qui sont payés par l’Etat et directement versés à votre organisme emprunteur. Ce prêt peut vous permettre de financer jusqu’à 40% du montant.
• L’Eco PTZ : d’un montant maximum de 30 000€, il permet de financer les travaux de restauration énergétique. Il n’est pas soumis à un plafond de ressources mais il est attribué selon la nature des travaux et leur impact énergétique.
• Le Prêt Action Logement : proposé par les entreprises comptant plus de 10 salariés, son montant est de 30% maximum du prix du bien.

Pour disposer des meilleurs moyens de financement ou défiscalisation, pensez à vous faire accompagner par un professionnel. Il saura vous conseiller en fonction de votre projet immobilier et de votre profil.