Les résidences de tourisme, un investissement peu fiscalisé

Les résidences de tourisme sont aujourd’hui très prisées par une clientèle de plus en plus variée : achat de raison mais aussi achat-plaisir, elles s’avèrent être de véritables opportunités financières pour les investisseurs.

La France, 1ère destination touristique mondiale

Première destination touristique mondiale, La France reste également la destination préférée des Français : 85% de nos compatriotes restent en effet sur le sol national pour leurs congés. La France demeure également la première destination touristique mondiale avec près de 100 millions de touristes étrangers qui choisissent l’Hexagone chaque année. De ce fait, les besoins d’hébergement augmentent et les résidences de tourisme séduisent les voyageurs au travers de leurs services, leurs prestations et leurs prix en moyenne 40% moins chers que les hôtels. Accueillant plus de 13 millions de vacanciers par an, le marché des résidences de tourisme est donc particulièrement porteur.

Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?

Etablissements commerciaux d’hébergement, les résidences de tourisme sont exploitées de manière permanente ou saisonnière. Situées dans les zones touristiques et conçues pour le bien-être des vacanciers, elle se composent d’appartements équipés et meublés, loués à la journée, à la semaine ou au mois. Elles se différencient des hôtels par le fait que les résidents y sont totalement autonomes et des locations meublées classiques car il n’est pas possible d’y élire domicile : en effet, le bail saisonnier signé par les résidents ne peut excéder 90 jours et n’est pas renouvelable.

En tant que résidences services, elles doivent proposer a minima 3 services comme la restauration, une réception ou encore une laverie, et sont généralement équipées d’infrastructures comme des équipements sportifs, une piscine, des activités ludiques ou encore un spa.

Généralement situées dans des zones à forte fréquentation touristique tels que bords de mer ou montagne, leur emplacement garantit de bons taux de remplissage mais aussi des valeurs patrimoniales non négligeables. Au-delà des possibilités de défiscalisation et de la génération de revenus locatifs, les biens qui composent une résidence de tourisme se dévalorisent rarement !

Outre l’attrait de l’emplacement, d’autres avantages ne sont pas à négliger. Ainsi, ce type d’investissement permet de déléguer la gestion du logement : investir dans une résidence de tourisme consiste en effet à acheter un appartement dans un ensemble immobilier neuf et en confier la location pendant 9 à 11 ans à une société spécialisée dans la gestion et chargée d’exploiter le bien. Un bail commercial est alors signé avec le gestionnaire de la résidence qui gère les résidents, s’assure du taux de remplissage, de l’entretien des biens et de la perception des loyers. L’acheteur connaît à l’avance le loyer net qu’il peut espérer pendant la période de location et la rentabilité est le plus souvent comprise entre 4 % et 4,50 % net par an. A noter que même en cas de vacance locative ces loyers sont versés au propriétaire des lieux ! Une autre formule plus souple consiste à confier la gestion du bien à un exploitant via un mandat de gestion, formule permettant au propriétaire du bien de profiter également du logement sur un laps de temps prédéfini comme nous le verrons ci-après.

Un investissement peu fiscalisé

Acquérir un bien en résidence de tourisme permet d’acquérir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et de bénéficier d’un cadre fiscal très avantageux en payant peu, voire pas d’impôt sur les revenus perçus au titre du LMNP. Pour en bénéficier, il faut être une personne physique et réaliser l’activité à titre secondaire : de ce fait, le revenu généré par l’investissement en résidence de tourisme ne peut pas dépasser 23000€ annuels et 50% du revenu global du foyer fiscal.

Le dispositif fiscal LMNP permet d’amortir son investissement ou de diminuer son niveau d’impôt en profitant de la loi Censi-Bouvard. Ces options ne sont pas cumulables et le choix de l’une ou de l’autre dépend du profil fiscal et patrimonial de l’investisseur :

• LMNP – Régime de l’amortissement
  • Récupération de la TVA du bien (soit 20 % de sa valeur)
  • Amortissement comptable de la valeur du bien afin de neutraliser la fiscalité des revenus BIC

• LMNP avec Censi-Bouvard
  • Cumul du statut LMNP permettant la récupération de la TVA avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard : réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien, dans la limite de 300 000 €

Investir en résidence de tourisme est donc un placement immobilier fiable qui permet d’amortir l’achat du bien ou de réduire le niveau d’impôt et qui garantit aussi des revenus locatifs sans contrainte. Enfin, l’investisseur a la possibilité de jouir de son bien sur une durée prédéterminée, alternative idéale à une résidence secondaire sans en avoir les contraintes notamment en termes d’entretien et de gestion !

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Bail commercial ou mandat de gestion ?

Le bail commercial est la formule la plus répandue dans le cadre de la gestion d’une résidence de tourisme. Ce bail est signé entre le propriétaire de la résidence et le gestionnaire qui gère le bien toute l’année. Ce contrat, d’une durée de 9 ans minimum renouvelable, fixe le loyer « garanti » qui est adapté au potentiel de la résidence, sa date de versement et sa révision en fonction d’un indice ainsi que les charges. Il fixe également les responsabilités du gestionnaire, le renouvellement du mobilier contractuel et répartit les charges qui lui incombent comme les travaux et l’entretien ainsi que celles dues par le propriétaire, notamment les impôts (taxe foncière) mais aussi les grosses réparations ou l’assurance. A la fin du bail, ce contrat se poursuit par tacite reconduction ou peut faire l’objet de renégociations. Le bail commercial apporte donc une tranquillité d’esprit et la possibilité d’occuper son bien mais cette occupation est limitée dans le temps et le propriétaire n’a aucun droit de regard sur l’exploitation de la résidence.

Il existe une alternative au bail commercial, à savoir le mandat de gestion. Si le bien est également géré à l’année par l’exploitant qui s’occupe du remplissage de la résidence, de l’accueil, du ménage, de l’entretien, du renouvellement du mobilier contractuel, de la répartition des charges, de la perception des loyers et du reversement de sa quote-part au propriétaire, la durée de ce mandat confié à une agence immobilière ou un exploitant professionnel peut varier. Dans le cadre d’un mandat de gestion, la principale différence est que le loyer versé n’est pas fixe mais dépend du taux d’occupation : ainsi, les loyers augmentent avec le taux d’occupation, générant ainsi un modèle vertueux entre propriétaire et gestionnaire. Le propriétaire perçoit l’intégralité des loyers, déduction faite de la commission du mandataire et des charges inhérentes, permettant plus de clarté entre les parties. Le gestionnaire s’occupe de l’entretien des extérieurs, des parties communes comme des parties privatives de sorte que le bien ne se dégrade pas dans le temps. Un autre avantage non négligeable est que la possibilité d’occupation par le propriétaire est supérieure à un bail commercial.

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