Dans le cadre d’un démembrement, il n’existe plus de pleine propriété. L’usufruitier peut jouir du bien et doit l’entretenir tandis que le nu-propriétaire n’intervient que lorsque des travaux lourds sont nécessaires. Le démembrement est envisagé dans un souci de défiscalisation, découvrez comment cette solution pourrait vous permettre de réduire votre imposition.
Les trois principaux avantages d’un démembrement de propriété
Le premier avantage de l’achat d’un bien démembré est sans conteste son prix. Il est ainsi possible d’acheter un bien à seulement 50 à 70 % de sa valeur. Non seulement, l’économie est importante, mais vous réduisez également les frais de notaire en conséquence. Si vous ne souhaitez pas jouir immédiatement de la pleine propriété de votre bien immobilier, cette solution est à considérer.
Le démembrement de propriété est également une solution attractive pour anticiper une succession. Les époux peuvent décider de se transmettre mutuellement l’usufruit de leur bien. Les héritiers ne sont alors que nus-propriétaires. Aussi, au décès de l’un d’eux, l’autre est protégé et peut toujours occuper le bien commun. Les enfants deviendront pleinement propriétaires au décès du second parent.
Enfin, le nu-propriétaire peut accéder à la propriété sans avoir à gérer le bien qu’il a acheté. Il délègue totalement cette gestion tant qu’il n’est pas pleinement propriétaire et peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier sans contraintes.
Défiscalisation : que peut-on attendre d’un démembrement ?
Le démembrement de propriété est un outil de défiscalisation qui n’est pas toujours mis en avant. Et pourtant, c’est un levier d’optimisation à considérer. Cette solution offre un triple avantage :
- Vous réduisez vos impôts : en transférant la jouissance du bien, vous ne percevez pas de loyers et n’augmentez ainsi pas vos revenus fonciers ;
- En tant que nu-propriétaire, vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- Lors de la transmission du patrimoine à vos héritiers, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, ils sont mécaniquement réduits.
À qui s’adresse le démembrement de propriété ?
La nue-propriété s’adresse à tous, les objectifs étant différents selon l’âge :
- 25-40 ans : le démembrement permet de se constituer un patrimoine sans charge ni gestion du bien ;
- 40-60 ans : vous préparez votre retraite en bénéficiant de revenus complémentaires. Vous réduisez vos impôts fonciers ;
- après 60 ans : vous transmettez votre patrimoine à moindres frais et investissez sans subir le poids de l’impôt sur la fortune immobilière.
Prenons l’exemple d’une donation. Un couple de 50 ans souhaite transmettre un de ses biens immobiliers d’une valeur de 400 000 € à ses deux enfants. Chacun va donc transmettre 200 000 €. L’âge des donateurs influe sur la transmission de la nue-propriété. Ici la part transmise est diminuée de moitié.
Chacun va donc transmettre 100 000 €, soit 50 000 € par an. Au final, chaque enfant bénéficiera d’une donation de 100 000 €, le montant de l’abattement dont dispose chaque parent. Aussi, dans ce cas concret, il n’y a pas de droits de donation.
Après des études en business international et management des organisations et riche de 10 années de carrière dans le conseil commercial et patrimonial, Virginie est aujourd’hui Directrice Commerciale de la région Nouvelle Aquitaine pour un promoteur immobilier, secteur particulièrement propice aux investissements immobiliers. Elle est accompagnée d’une équipe d’experts pour vous apporter un service sur-mesure garantissant la réussite de vos projets !
