Investir en LMNP est un bon choix pour préparer sa retraite et sa succession. Si ces deux solutions offrent des avantages, c’est votre profil d’investisseur qui permettra de définir laquelle vous devez envisager. Florent Blandin, directeur de l’ingénierie patrimoine chez REALITES, vous éclaire sur le sujet.
LMNP diffus / géré : définition et différences
Pour un loueur meublé non professionnel, deux solutions se présentent :
- le meublé géré qui consiste à investir dans une résidence de services (résidence pour seniors ou pour étudiants par exemple) ;
- le meublé diffus qui vise cette fois à acheter, en direct, un bien qui aurait parfaitement pu être loué vide.
Ces deux solutions diffèrent sur un point essentiel : dans le cadre d’un meublé géré, vous signez un bail commercial avec une société qui va gérer intégralement votre investissement. Si vous optez pour un meublé diffus, vous signez un bail de location classique avec un locataire qui fera de votre bien sa résidence principale (sauf si vous transformez votre bien en meublé touristique).
Les avantages et inconvénients du géré
Le meublé géré consiste à signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence qui sera considéré comme votre locataire. C’est un point essentiel dans la mesure où c’est lui qui vous règle le loyer, et non le locataire final. Aussi, les loyers sont assurés, que votre logement soit loué ou non. Le gestionnaire s’engage envers vous, charge à lui de communiquer autour de sa résidence et d’assurer un taux d’occupation maximal.
En contrepartie, le montant du loyer est plafonné, il augmentera moins qu’en meublé diffus, même en période d’inflation élevée. Autre point à prendre en considération : la rentabilité locative est réduite par ce plafonnement de loyer, or l’évolution de ce dernier va impacter le prix de vente. En clair, la plus-value à la revente n’est pas le point fort de cette solution.
Selon Florent Blandin, « le meublé diffus est une solution est à envisager pour les investisseurs qui cherchent à constituer leur patrimoine. Ils vont privilégier le risque à la valorisation ».
Les avantages et inconvénients du diffus
En vous engageant dans la location en meublé non professionnel en direct, vous bénéficiez d’un avantage sur le plan du loyer. Si certains plafonnements existent, vous restez plus libre d’augmenter votre loyer entre chaque locataire. C’est un véritable atout en matière de rentabilité locative, d’autant que le montant de votre crédit va quant à lui rester fixe.
Autre avantage du meublé diffus : la plus-value envisagée. Vous êtes dépendant des prix du marché, or ceux-ci sont à la hausse depuis quelques années. Selon Florent Blandin, « le prix de votre bien immobilier en meublé diffus est plus sujet à l’inflation, ce qui offre un potentiel de gain à la sortie plus important ».
En revanche, le risque de vacance locative existe. Contrairement au meublé géré, si le bien n’est pas occupé, vous ne percevez aucun loyer. Si vous louez à des étudiants durant 9 mois, une perte de rentabilité locative est à envisager si votre bien n’est pas loué l’été. Autre risque à envisager : le non-paiement des loyers qui peut mettre en péril votre situation financière.
Sachez en outre que si vous envisagez un meublé touristique durant l’été, dans ce cadre, l’amortissement est calculé au prorata du nombre de nuitées effectives. En clair, vous réduisez le montant de votre amortissement, ce qui va alourdir votre fiscalité.
En résumé, selon Florent Blandin, « le meublé diffus est une solution qui s’adresse aux investisseurs capables d’assumer un risque plus élevé, mais qui recherchent une rentabilité plus importante ».
Lequel privilégier en matière de succession ?
Meublé diffus ou géré, en termes de frais de succession, il n’y a pas de différence notable. Si vous souhaitez optimiser votre succession, Florent Blandin vous suggère d’opter pour une SARL familiale qui vous permettra d’envisager une donation en démembrement des parts sociales. De cette manière, vos héritiers bénéficieront d’un abattement bien plus élevé pour une réduction des frais de succession conséquente.
Pour une fiscalité optimale au moment de la succession, faites-vous accompagner le plus tôt possible par un expert en gestion de patrimoine immobilier.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif en 2023 ?
Pour se constituer un patrimoine et préparer au mieux demain, l’investissement locatif reste une valeur sûre. Toutes les bonnes raisons d’investir et les réponses à vos questions se trouvent dans notre livre blanc : tendances 2023, préparer sa retraite, les villes à privilégier et le budget à prévoir, quelles défiscalisations possibles ...
Je télécharge Après avoir œuvré 10 ans en tant que négociatrice immobilière pour un cabinet de renom où elle jonglait entre recherche de locataires, instruction des dossiers et états des lieux, Ségolène est aujourd’hui conseillère en gestion locative et accompagne au quotidien les investisseurs immobiliers afin d’optimiser la gestion de leurs biens. Ses maîtres-mots ? Sérénité, efficacité et rentabilité !
