Investir dans un parking : un projet immobilier rentable !

Lorsque l’on pense investissement immobilier, il est fréquent de se tourner vers l’achat d’un logement. Or, investir dans un parking peut s’avérer une opération fructueuse si l’on sait cibler les bonnes opportunités. Il n’est pas rare d’obtenir des rendements locatifs plus intéressants que dans le cadre d’un investissement immobilier traditionnel. Voici quelques notions à connaître et quelques conseils pour se lancer dans ce projet immobilier spécifique.

État des lieux de l’immobilier de parking

L’investissement dans ce type de produit immobilier se maintient à un haut niveau depuis plusieurs années. Les offres sont nombreuses et les investisseurs, professionnels comme particuliers, sont attirés par les rendements locatifs espérés qui rivalisent avec ceux offerts dans le cadre d’une location traditionnelle.

Des rendements locatifs intéressants

La rentabilité locative moyenne brute nationale pour un parking est de 5,8 %. Il n’est cependant pas rare qu’elle dépasse les 10 %. À titre d’exemple, le rendement brut annuel est de 8,7 % dans une ville moyenne comme Quimper.

Des loyers attractifs

Concernant les loyers, ils varient considérablement d’une ville à une autre ainsi qu’au cœur d’une même ville. Ils sont proportionnels à la tension qui règne en matière de stationnement dans le secteur considéré. Cela explique que les prix des loyers explosent dans les grandes métropoles et sont plus réduits en province où la pression est moins forte. Sur Paris, une place de parking se loue entre 100 et 250 € par mois, deux fois plus qu’en province où il est possible de trouver des stationnements entre 50 et 130 € par mois.

Quels sont les principaux avantages d’investir dans un parking ?

Les avantages d’investir dans l’immobilier de parking sont nombreux. Voici les principaux atouts de ce type d’investissement :

Un investissement peu coûteux : Même si les prix pour acheter un parking varient considérablement d’un lieu à l’autre, le ticket d’entrée pour devenir propriétaire de ce type de biens est peu élevé. Dans les zones peu tendues en matière de stationnement, il est possible de trouver des places de parking extérieur autour de 10 000 €. Il faudra compter autour 45 000 € dans les arrondissements les plus prisés de la capitale comme le 7^e ou le 16^e parisiens. À titre d’exemple, selon le baromètre de l’immobilier de parking établi par le site monsieurparking.com, le prix moyen pour l’achat d’un parking est 9 253 € à Nîmes et de 46 105 € dans le 16^e arrondissement de Paris.

Des charges faibles : Lorsque l’on achète un parking, on paye peu de charges et les coûts d’entretien sont très faibles. Lorsque le parking se situe dans une copropriété, le propriétaire détient, en général, peu de tantièmes et est tenu du paiement des charges à proportion de ces derniers. On estime, en moyenne, que les charges relatives à un parking n’excèdent pas 15 euros par mois.

Une fiscalité avantageuse : La fiscalité relative à l’immobilier de stationnement est donc réduite. Les revenus générés par la location du parking sont considérés, par principe, comme des revenus fonciers. Si vos recettes locatives n’excèdent pas 15 000 € par an, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur le montant de votre imposition dans le cadre du régime micro-foncier. Vous pouvez opter, sur demande, pour le régime réel si les charges que vous engagez réellement sont supérieures à 30 %. Au-delà d’un revenu annuel de 15 000 €, vous basculez automatiquement dans le régime d’imposition réel.

Il arrive que les revenus tirés de la location soient considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. C’est le cas lorsque la location comprend des services annexes comme un service de gardiennage. Dans ce cas, le propriétaire pourra profiter du régime micro-BIC si ces recettes locatives ne dépassent pas 32 900 €. Un abattement de 50 % sera alors appliqué avant imposition. Si le seuil du régime micro-BIC est dépassé, il dépendra du régime réel.

Concernant la taxe d’habitation, tous les parkings ne sont pas soumis à son paiement. Si vous louez un parking situé à plus d’un kilomètre de votre domicile, vous ne serez pas imposé à ce titre. Si le parking constitue une dépendance d’un logement principal, la taxe d’habitation est due, mais une décote sera appliquée sur sa valeur pour le calcul de l’imposition.

Bon à savoir : La location de parking est soumise à la TVA : Que ce soit un garage ou un simple emplacement de stationnement, la location de parking entre dans le champ d’application de la TVA au taux de 19,6 %.

Une grande souplesse dans la rédaction du bail : Contrairement aux baux d’habitation qui sont soumis au Code de l’Habitation et de la Construction avec des dispositions strictes, la location de parking relève du Code civil. Cela offre au bailleur une grande liberté dans la rédaction des clauses contractuelles, notamment sur la durée du bail qui n’est pas contrainte.

Quels sont les frais de notaire applicables à l’achat d’un parking ?

L’achat d’un parking n’échappe pas au paiement de droits de mutation comme pour tous biens immobiliers. Les frais de notaire sont relativement élevés par rapport au coût du parking. Ils varient cependant en fonction des circonstances de l’achat :

L’achat d’un parking indépendant de celui d’une résidence principale : C’est l’acquéreur qui est tenu au paiement des frais de notaire comme cela est le cas pour l’achat d’un autre bien immobilier. Le montant des émoluments dus au notaire est dégressif. Plus le prix du parking augmente, moins ils sont proportionnellement élevés. De manière générale, ils représentent entre 15 et 20 % du prix de vente. À titre de comparaison, les frais de notaire s’élèvent à environ 7 à 8 % pour l’achat d’un logement ancien et de 2 à 3 % pour un bien neuf. Pour l’achat d’un parking d’une valeur de 15 000 €, ces frais s’élèveront à environ 2 550 €.

L’achat d’un parking lié à l’acquisition d’une résidence principale : Si vous faites l’acquisition d’un parking avec votre résidence principale avec le projet de le louer par la suite, les frais de notaire seront moins importants. Ce stationnement sera alors considéré comme une dépendance de votre résidence et les frais seront identiques à ceux applicables au logement. Dans le cadre de l’achat d’un logement ancien, ils représenteront donc entre 7 et 8 % du prix de vente. Dans le neuf, ils atteindront entre 2 à 3 % de ce montant.

Quelles sont les questions à se poser pour investir dans l’immobilier de parking ?

Avant de vous lancer dans ce type d’achat, il est important de se poser les bonnes questions afin de trouver la solution la plus adaptée à sa situation.

Quel type de bien acheter ? Investir dans un parking recouvre plusieurs options, car la place de parking peut avoir plusieurs formes. Il peut s’agir :

• D’une place de stationnement extérieur ;
• D’un emplacement dans un parking couvert ;
• D’un garage fermé à l’extérieur ;
• D’un box dans un parking couvert.

Où acheter ? La réponse à cette question dépend de la somme que vous souhaitez consacrer à votre investissement. Si vous disposez d’un petit budget, l’idéal est de privilégier certaines villes de province qui offrent des prix compétitifs avec des rendements locatifs intéressants.

Si votre budget est plus souple, Paris ou des grandes villes comme Lyon ou encore Marseille restent des valeurs sûres, car l’offre de stationnement y est restreinte et tend à se raréfier. Vous profiterez de rendements locatifs attractifs, entre 5 et 6 % tout en minimisant le risque de vacance locative.

Comment financer mon investissement immobilier ? Vous pouvez financer votre investissement par le biais de fonds propres comme en souscrivant un prêt immobilier. Comme pour tout prêt immobilier, vous devrez alors vous acquitter de frais de dossier et de garanties.

Bon à savoir : Effectuer une petite étude de faisabilité avant de vous engager: Avant de faire une offre d’achat sur un parking, il est vivement recommandé de réaliser une étude de faisabilité de l’opération. Pour cela, n’hésitez pas à calculer le rendement locatif brut et à déduire les charges relatives à cet investissement, notamment vos éventuelles mensualités d’emprunt.

L’investissement dans l’immobilier de parking peut constituer une belle opportunité. Si vous souhaitez vous lancer dans ce type d’opération, n’hésitez pas à vous renseigner sur l’état du marché en matière de stationnement pour vous assurer de la viabilité de votre projet.

Les points clés à retenir :

• La rentabilité locative moyenne brute nationale pour un parking est de 5,8 %.
• Investir dans un parking est un projet peu coûteux, engendre peu de charges et permet de bénéficier d’une fiscalité attractive.
• Les frais de notaire pour l’achat d’un parking non relié à une résidence principale sont élevés, autour de 20 % du prix de vente.