Dans le cadre d’un ou plusieurs investissements locatifs, l’imposition foncière est parfois lourde. Des solutions de défiscalisation permet d’alléger ces charges. Pinel, Denormandie, Malraux, vous avez déjà fait le choix de ces dispositifs pour réduire votre imposition ? Avez-vous pensé au déficit foncier ?
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Dans le cadre d‘un investissement locatif, vous percevez des revenus fonciers que vous déclarez. Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux (selon le montant de vos revenus) :
- micro-foncier ;
- régime réel.
Le régime réel ne permet pas de bénéficier d’un abattement automatique. En revanche, il permet de déduire toutes vos charges de vos revenus fonciers. Vous êtes alors imposé au regard de vos revenus, déduction faite des charges. Vous souhaitez supprimer votre imposition foncière ? Créez un déficit foncier en déclarant plus de charges que de revenus.
Chaque année, il est possible de déduire des revenus fonciers un montant maximal de charges de 10 700 €. Si le montant est supérieur, il peut être reporté sur l’ensemble de vos revenus durant 6 ans ou sur vos revenus fonciers uniquement durant 10 ans.
Quel est l’intérêt du déficit foncier pour les investisseurs ?
L’intérêt du déficit foncier est très clair : il vous permet de réduire votre imposition. Naturellement, cela implique des charges supplémentaires. Toutefois, cela peut être l’occasion de valoriser votre bien et ainsi d’augmenter vos chances de réduire la vacance locative.
En effet, certains travaux, dès lors qu’ils permettent d’améliorer la qualité du bien, sont déductibles des revenus fonciers. Isoler votre maison, refaire la toiture, mettre votre électricité aux normes donnera de la valeur à votre investissement tout en réduisant votre imposition.
Cela peut également être une solution pour augmenter votre loyer. Vous devrez cependant respecter les plafonds imposés si vous louez dans le cadre du dispositif de défiscalisation comme Pinel.
Quand créer un déficit foncier devient-il intéressant ?
Il est intéressant d’envisager une stratégie de défiscalisation dès lors que vous estimez payer trop d’impôts. Les revenus fonciers impactent vos impôts de manière globale et augmentent le taux marginal d’imposition.
Créer un déficit foncier peut vous permettre de changer de tranche et ainsi de réduire le taux d’imposition.
Comment calculer son potentiel de défiscalisation?
Prenons un exemple concret pour mieux comprendre l’intérêt d’une défiscalisation via la création d’un déficit foncier.
Vous avez réalisé deux investissements locatifs. Vous percevez 60 000 € de salaire chaque année et 25 000 € de revenus fonciers. Vous déclarez alors 85 000 € de revenus, la tranche marginale d’imposition est de 41 %.
Si nous partons de la possibilité de déduire 50 000 € de charges (frais de gestion, taxe foncière, assurances, travaux, etc.). Le déficit foncier est alors de 25 000 €. Vous déduisez au maximum 10 700 € par an. Dès la première année, vous ne déclarez donc que 74 300 €. Non seulement cela réduit mécaniquement votre imposition, mais vous passez alors dans la tranche d’imposition à 30 %.
Au cours de la deuxième année, vous déduisez à nouveau 10 700 €. La troisième année, il vous reste un déficit foncier de 4 600 €. Durant trois ans, votre taux marginal d’imposition sera donc de 30 %.
Sans déficit foncier, le montant de votre impôt au cours des deux premières années serait de 22 609 €. Avec ce déficit, vous paierez 16 956 € par an. L’économie est majeure.
[Comparatif] Dispositifs de défiscalisation
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