Florent Blandin, directeur de l’ingénierie patrimoniale, nous offre son expertise pour réduire ses frais de succession en immobilier et les solutions pour l’optimiser. Fort de 22 années d’expérience dans le conseil en gestion de patrimoine, Florent Blandin a intégré Réalités en 2016. Son rôle : construire une stratégie patrimoniale sur mesure pour ses clients.
Comment sont calculés les frais de succession en immobilier ?
Les frais de succession sont calculés sur le patrimoine du défunt. Le notaire prend en considération les titres de propriété et la valeur vénale de chaque bien. Les frais de succession en immobilier ne sont pas calculés sur la totalité de l’actif, des abattements sont appliqués selon les héritiers :
- 100 000 € par enfant ;
- 15 932 € pour les membres d’une même fratrie.
D’autres abattements sont envisageables en fonction de la situation.
Montant d’abattement sur les droits de succession :
| Vous êtes | Le montant d’abattement auquel vous avez droit |
| L’époux ou l’épouse du défunt | Vous êtes exonéré de droits de succession |
| Le ou la partenaire de pacs du défunt | Vous êtes exonéré de droits de succession |
| Un ascendant ( parents, grands-parents) ou un enfant du défunt | 100 000 € |
| Le petit-enfant du défunt | 1 594 € à défaut d’autres abattements |
| L’arrière petit-enfant du défunt | 1 594 € à défaut d’autres abattements |
| Le frère ou la sœur du défunt | 15 932 € sauf en cas d’exonération entre frères et sœurs |
| Le neveu ou la nièce du défunt | 7 967 € |
| Une personne handicapée | 159 325 € ( cet abattement se cumule avec les éventuels autres) |
| Une autre personne | 1 594 € à défaut d’autres abattements |
Ensuite, les droits de succession sont définis selon le lien de parenté entre le défunt et les héritiers et le montant de la succession :
- de 5 à 45 % pour les héritiers en ligne directe ;
- de 35 à 45 % pour les frères et sœurs ;
- 55 % pour les parents jusqu’au 4e degré ;
- 60 % pour les autres héritiers.
Y a-t-il une manière de déroger aux frais de succession ?
Il n’est pas réellement question d’y déroger, mais plutôt de réduire ses frais. Selon Florent Blandin, « en activant les bons leviers, par expérience, il est tout à fait possible de donner la moitié de son patrimoine immobilier à ses enfants sans frais de succession ».
Envisager une donation est la clé pour optimiser la fiscalité de votre succession. La donation en démembrement est tout particulièrement conseillée, vous donnez à vos enfants la nue-propriété et conservez l’usufruit. Pour une opération réalisée entre 61 et 70 ans, la valeur de la nue-propriété est de 60 %, celle de l’usufruit est donc de 40 %. Lors de votre décès, un abattement de 40 % sera réalisé sur la valeur de la maison (auquel s’ajouteront les 100 000 d’abattement pour tous les enfants). Le gain est conséquent.
En revanche, Florent Blandin vous déconseille fortement le démembrement en meublé qui privera l’usufruitier de la possibilité d’amortir son bien, celui-ci restant la propriété du nu-propriétaire.
Autre solution que notre expert préconise : la SARL familiale. Vos enfants sont associés avec vous dans cette société dont le fonctionnement est proche de celui de la SCI, mais qui va en réalité plus loin. Il est ici possible de démembrer les parts sociales. Non seulement ce démembrement permet de réduire les frais de succession une fois de plus, mais cette fois-ci, il est possible pour les usufruitiers de bénéficier de l’avantage fiscal de l’amortissement lorsque le bien immobilier est meublé.
Quel est le meilleur choix en fonction du profil ?
Il est difficile de but en blanc de définir la meilleure solution d’optimisation selon le profil. Selon Florent Blandin « seule la connaissance client permet de définir une stratégie patrimoniale selon la situation et les objectifs de notre interlocuteur ».
Les éléments pris en considération sont notamment l’âge des parents et des enfants ainsi que le montant du patrimoine et sa situation spécifique (financé ou en cours de financement). Il est plus simple et plus efficace de trouver des solutions assez tôt. De plus, le patrimoine doit être suffisant pour justifier un montage parfois complexe.
En clair, s’il existe des solutions qui sauront répondre à différents profils, Florent Blandin souligne qu’il est nécessaire de « réaliser une étude au cas par cas pour prendre les meilleures décisions patrimoniales ».
Que retenir en termes de succession immobilière ?
Les points clés sont l’anticipation et l’accompagnement. Plus vous décidez tôt de trouver des solutions, plus elles seront nombreuses et efficaces. D’autre part, le montage d’une solution d’optimisation pour réduire vos frais de succession en immobilier est particulièrement subtil et de nombreux pièges existent. L’intervention d’un expert s’impose pour déjouer ces pièges et bénéficier d’une solution sur mesure.
Après des études en business international et management des organisations et riche de 10 années de carrière dans le conseil commercial et patrimonial, Virginie est aujourd’hui Directrice Commerciale de la région Nouvelle Aquitaine pour un promoteur immobilier, secteur particulièrement propice aux investissements immobiliers. Elle est accompagnée d’une équipe d’experts pour vous apporter un service sur-mesure garantissant la réussite de vos projets !
