Quelle rentabilité espérer avec un investissement en Pinel ?

La rentabilité d’un investissement locatif prend en compte différents paramètres. Plus complexe qu’il n’y paraît, la rentabilité d’un investissement locatif se calcule à long terme. Fabien Bouilly, conseiller commercial et patrimonial à Paris, a répondu à nos questions.

Quel est le profil d’un investisseur en Pinel ?

Aujourd’hui, deux types d’investisseurs se distinguent. Dans un premier temps, nous retrouvons les investisseurs qui ont déjà réalisé des investissements locatifs réussis avec un programme de défiscalisation et qui souhaitent renouveler l’opération. Nous retrouvons également les primo-investisseurs qui paient au minimum 3 000 € d’impôts par an et qui souhaitent alléger leur fiscalité tout en constituant leur patrimoine immobilier pour l’avenir.

Quelle rentabilité brute peut-on espérer avec un investissement locatif en Pinel ?

La rentabilité locative brute d’un investissement en loi Pinel atteint environ 3 %, un taux qui peut fortement varier et qui ne doit pas être pris au pied de la lettre. Pour obtenir ce taux, il est nécessaire de réaliser le calcul suivant : montant du loyer annuel x 100 / prix d’achat (+ frais d’acquisition).

Ce calcul est en réalité très réducteur, il est fait à l’instant T sans prendre en considération la qualité de votre projet immobilier à long terme. Aussi, vous pouvez parfaitement présenter une rentabilité locative brute de 2 % et réaliser un très bel investissement.

Quels sont les facteurs qui font évoluer le rendement d’un tel investissement ?

C’est ici que nous découvrons la notion la plus importante pour la réussite et la rentabilité d’un investissement Pinel. La rentabilité brute prend en compte le coût d’acquisition et le montant du loyer. Mais en réalité, il faut regarder plus loin. D’une part, la réduction d’impôt promise en Pinel est un facteur qui fait évoluer naturellement la rentabilité du projet. D’autre part, la typologie de bien est impactante. La rentabilité brute d’un petit logement sera plus importante que celle d’un logement présentant une grande surface.

Mais ce n’est pas tout. Dans le cadre d‘un investissement immobilier, c’est sans conteste l’emplacement qui fera varier la rentabilité.

Pourquoi ? Simplement parce que cet emplacement peut vous permettre de réaliser une très belle plus-value à la revente.

Quels programmes nous conseillez-vous pour investir aujourd’hui en Pinel ?

Ici, la réponse est claire : vous devez investir dans un bien idéalement situé. Cela permet de limiter le risque de vacance locative, mais c’est aussi la meilleure solution pour envisager la meilleure plus-value à la revente.

Aujourd’hui, je vous conseillerais d’investir dans un territoire où les transports en commun se développent, je pense naturellement au Grand Paris. Les communes étudiantes où l’offre n’est pas assez importante sont également à envisager. La Rochelle a vu ses prix augmenter de 5 à 10 % en 2 ans. Au regard du manque de logements et de la demande toujours plus forte, les prix vont encore potentiellement augmenter au cours des prochaines années. Saint-Malo, desservie par le TGV, est aujourd’hui proche de Paris. Elle attire à la fois les actifs et les retraités. Quant à Rennes, entre Parisiens souhaitant vivre en province en accédant rapidement à Paris (1h30 en TGV) et étudiants de plus en plus nombreux, c’est une ville qui a un bel avenir pour un investissement en Pinel. La périphérie de la gare reste encore accessible, c’est un territoire à envisager. Découvrez notamment la résidence étudiante Movies, commercialisée par Réalités, qui offre de belles opportunités d’investissement.