Quelles stratégies pour défiscaliser ses revenus immobiliers locatifs ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous constituez votre patrimoine en partie financé par les loyers, les revenus de sociétés civiles immobilières (SCI) ou les fonds de placement immobilier (FPI), également nommés revenus locatifs. Si cela représente un avantage majeur, n’oublions pas que ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Toutefois, il reste possible d’envisager une défiscalisation très intéressante. Comment ? My Invest vous dit tout.

Petit rappel sur la fiscalité des revenus fonciers

Lorsque vous déclarez des revenus locatifs, vous pouvez choisir l’un des deux régimes suivants :

• le micro-foncier si vous ne dépassez pas 15 000 € de revenus fonciers par an. Vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur les revenus générés par votre investissement locatif ;
• le régime réel : il s’applique de plein droit dès 15 000 € de revenus locatifs. Vous pouvez aussi le choisir avec des revenus inférieurs. Cette fois, vous ne bénéficiez d’aucun abattement, mais vous pouvez déduire des charges (travaux, frais de gestion, etc.).

Le démembrement de propriété

La défiscalisation des revenus immobiliers locatifs peut s’envisager via le démembrement de propriété, voire par l’acquisition en nue-propriété.

En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus fonciers, c’est l’usufruitier qui les perçoit et qui paie les impôts dédiés. Cela présente un avantage important : en achetant un bien en nue-propriété, vous profitez d’une décote importante et constituez votre patrimoine sans augmenter votre imposition.

Réaliser des travaux déductibles

Dès lors que vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez envisager une défiscalisation intéressante. Les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers. Par exemple, si vous refaites l’isolation de la maison, la toiture, si vous mettez aux normes l’installation électronique, vous pouvez déduire ces charges. Si celles-ci sont plus élevées que le revenu locatif, vous créez un déficit foncier que vous pouvez reporter les années suivantes.

Investir en Pinel

Si les revenus fonciers augmentent votre imposition, il existe une solution pour la réduire. Envisagez un dispositif de défiscalisation à l’image de la loi Pinel. Vous pouvez espérer une réduction d’impôt pouvant atteindre 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l’opération (plafonné à 300 000 €) selon la durée d’engagement de location. Pour une acquisition à 300 000 € et une location sur 9 ans, vous réduisez votre impôt de 6 000 € par an.

La location meublée

Cette fois, vous ne bénéficiez pas d’un abattement de 30 %, mais de 50 % avec le régime micro-BIC, avec un plafond à 72 000€. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges suivantes :

• frais d’établissement ;
• frais d’entretien et de réparations ;
• taxe foncière ;
• frais de gestion et d’assurance ;
• intérêts d’emprunt ;
• amortissement du mobilier et des améliorations ;
• amortissement des locaux.

Grâce à l’amortissement, ce régime est plus avantageux que celui de la location vide.

Le dispositif Cenci Bouvard

En investissant dans une résidence de services, vous pouvez défiscaliser une fois de plus. Moins intéressant que le dispositif Pinel, il permet tout de même de réduire votre impôt de 11 % du prix HT.

Bon à savoir : si vous avez choisi le statut de LMNP, sachez que vous ne pouvez amortir votre bien si vous bénéficiez de la réduction d’impôt en Censi Bouvard.

N’hésitez pas à faire appel à un expert en patrimoine afin de trouver les meilleures solutions de défiscalisation.