LMNP : une FAQ pour tout savoir

Le statut de loueur meublé non professionnel, créé en 1949, permet de se constituer un patrimoine immobilier pour préparer l’avenir. Pour bénéficier des avantages fiscaux de cette solution, il est nécessaire d’investir dans un logement meublé dans une résidence de services. Vous envisagez d’opter pour ce statut ? Voici les réponses à toutes vos interrogations.

• Qu’est-ce qu’un bien meublé ?
• Quelles sont les conditions de défiscalisation ?
• Quels sont les différents statuts d’imposition ?
• Puis-je passer du régime Micro-Bic au régime réel ?
• Quelle est la différence entre LMNP classique et Censi Bouvard ?
• Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
• Que se passe-t-il en cas de revente ?
• Quels sont les avantages du LMNP ?
• Puis-je passer de la location meublée à la location nue ?
• Quels sont les risques ?

La question que vous vous posez n’est pas encore listée sur cette FAQ ? Contactez-nous dès maintenant et nous vous répondrons.

Qu’est-ce qu’un bien meublé ?

Il s’agit d’un bien qui peut être habité tout de suite par un locataire, qui n’apportera que ses effets personnels. C’est le propriétaire qui se charge de l’ameublement du logement. Le décret du 31 juillet 2015 impose une liste d’équipements que le bailleur doit impérativement fournir à son locataire. Cela va du réfrigérateur au four en passant par la literie, la vaisselle, une table, des sièges ou encore des étagères de rangement.

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Quelles sont les conditions de défiscalisation ?

Le statut LMNP permet d’obtenir des avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine pour l’avenir. Toutefois, ces avantages sont soumis à conditions, vous devez :

• acheter un bien dans une résidence de services ou de tourisme classée ;
• investir dans une résidence qui offre au minimum 3 des 4 services suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, fourniture et entretien du linge de maison, petit-déjeuner ;
• louer votre bien meublé ;
• respecter un plafond de loyer dans les zones tendues selon la loi ALUR ;
• vous déclarer au Greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité et choisir un régime d’imposition.

Quels sont les différents statuts d’imposition ?

En matière de location meublée non professionnelle, il existe deux statuts :

• Le régime réel : il permet de déduire des charges de vos revenus à l’image des intérêts d’emprunt, des assurances, des impôts, etc. Il est également possible de déduire l’amortissement des biens (meubles et immeubles). Ce régime est imposé pour tout revenu locatif supérieur à 70 000 € par an ;
• le régime Micro-Bic : préconisé pour les revenus locatifs inférieurs à 70 000 € par an, ce régime ne permet pas de déduire de charges. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.

Puis-je passer du régime Micro-Bic au régime réel ?

Si vous dépassez le seuil de revenus locatif, le passage en réel est automatique. Vous pouvez toutefois choisir de passer au réel. Il faut pour cela en avertir l’administration fiscale avant le 1^er février pour l’année fiscale à venir. Si vous passez du régime Micro-Bic au régime réel, vous vous engagez pour un an.

Quelle est la différence entre LMNP classique et Censi Bouvard ?

Le statut LMNP et la loi Censi Bouvard sont cumulables. Le dispositif Censi Bouvard va simplement plus loin que la LMNP classique. Vous pouvez, cette fois, bénéficier d’un avantage fiscal majeur : une réduction d’impôt à hauteur de 11 % de la valeur HT du bien qui doit être neuf ou en VEFA. Vous devez vous engager à louer le bien durant 9 ans. Dans le cadre du dispositif Censi Bouvard, la récupération de la TVA est accordée uniquement si le bien est conservé dans le cadre d’une résidence services pendant 20 ans, et ce même s’il est revendu sur cette période. Dans le cas contraire, une quote-part sera reversée à l’État.

Vous souhaitez investir en LMNP ? Découvrez quelques exemples d’investissements possibles

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Il s’agit d’un bail spécifique qui permet au locataire d’exercer une activité commerciale ou artisanale dans le local qu’il loue au bailleur. Il se différencie d’un bail classique puisque la plupart du temps il est signé pour 9 ans. Dans le cadre du statut de loueur meublé non professionnel, c’est la résidence qui gère le bien. Aussi, c’est un bail commercial qui est signé entre l’exploitant de cette résidence et le propriétaire du bien : le gestionnaire de la résidence est donc le locataire du propriétaire du bien qu’il sous-loue au locataire final.

Que se passe-t-il en cas de revente ?

Si vous optez pour le statut de loueur meublé non professionnel, vous récupérez la TVA sur le montant de votre acquisition. Cela est soumis à une condition : le bien doit être conservé durant 20 ans au titre de résidence service seniors, et ce même en cas de revente sur cette durée. Si vous revendez avant la 20^e année et que le nouveau propriétaire ne poursuit pas la location du bien sous ce même régime, vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis.

Si vous avez investi dans le cadre du dispositif Censi Bouvard, en vendant avant 9 ans, vous perdrez le bénéfice de votre réduction d’impôt.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Ce statut présente différents avantages tant sur le plan fiscal qu’en termes de rentabilité et de confort de gestion :

• vos revenus sont garantis tout au long du bail commercial ;
• la gestion est déléguée à l’exploitant de la résidence ;
• la TVA est récupérée, à savoir 20 % du coût d’acquisition ;
• possibilité (hors Censi Bouvard) d’amortir le bien et d’amoindrir son résultat fiscal vs location nue
• associée à la loi Censi Bouvard, la LMNP permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien HT durant 9 ans ;
• la TVA sur les loyers est de 7 % (sauf EHPAD à 5,5%) ;
• la rentabilité est plus forte que pour un logement nu

Puis-je passer de la location meublée à la location nue ?

Conformément à votre bail, votre location est meublée, vous devez donc attendre la fin de celui-ci. Attention toutefois : si vous souhaitez transformer votre logement meublé en logement nu, vous perdez votre statut de loueur meublé non professionnel et ses avantages. Vous pouvez également perdre les avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard selon la date à laquelle vous transformez votre bien.

Quels sont les risques ?

Les risques sont limités par la signature d’un bail commercial qui vous garantit des revenus locatifs durant 9 ans. Toutefois, tout investissement immobilier reste un risque. En cas de défaillance de l’exploitant de la résidence, vous pouvez perdre une partie de vos loyers. De même, si l’exploitant rencontre des problèmes de trésorerie parce qu’il n’est pas en mesure de louer votre logement, un retard dans le paiement des loyers peut intervenir. Enfin, si votre bail commercial n’est pas renouvelé, vous devrez trouver un autre exploitant ou revendre votre bien (et perdre une partie du bénéfice fiscal). Gardez en tête que cela reste un investissement immobilier et que l’emplacement reste donc un caractère essentiel qui assure l’avenir du bien, quel que soit les aléas rencontrés.

Vous souhaitez en savoir plus sur le statut LMNP pour être certain de faire le bon choix ? Consultez notre infographie.